Die Ausschreibung ist fertig, die ersten Angebote liegen auf dem Tisch und plötzlich unterscheiden sich die Summen deutlich. Genau hier entscheidet sich, ob ein Bauprojekt mit nachvollziehbaren Preisen, passenden Firmen und einer technisch stimmigen Lösung weiterläuft. In diesem Beitrag zeige ich, was die Leistungsphase 7 umfasst, wie sie sich bei Gebäudeplanung und Haustechnik unterscheidet, welche Kosten realistisch einzuordnen sind und wo Bauherren besonders aufmerksam bleiben sollten.
Die wichtigsten Entscheidungen fallen beim Vergleich der Angebote
- Zweck: Die Phase begleitet die Vergabe und bereitet die Beauftragung geeigneter Unternehmen vor.
- Aufgaben: Angebote einholen, prüfen, im Preisspiegel vergleichen, Bietergespräche führen und Vergabevorschläge erstellen.
- Haustechnik: Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro und Gebäudeautomation brauchen einen besonders genauen technischen Angebotsvergleich.
- Honorar: Nach HOAI werden für Gebäude meist 4 Prozent, für Technische Ausrüstung 5 Prozent des jeweiligen Gesamthonorars angesetzt.
- Grenze: Die eigentliche Bauüberwachung, Abnahme und Rechnungsprüfung gehören grundsätzlich in die folgende Leistungsphase.
Was die Leistungsphase 7 im Bauprojekt leistet
Die Leistungsphase 7 liegt zwischen der Vorbereitung der Vergabe und der späteren Objektüberwachung. Die Ausschreibungsunterlagen aus der vorherigen Phase sind vorhanden, jetzt werden daraus konkrete Angebote, belastbare Vergleiche und am Ende eine Entscheidung für den Auftraggeber.
Bei der Gebäudeplanung gehören nach Anlage 10 der HOAI unter anderem das Einholen und Bewerten von Angeboten, die Erstellung eines Preisspiegels, Bietergespräche, Vergabevorschläge und die Vorbereitung der Vertragsunterlagen dazu. Der Planer vergleicht außerdem die Ausschreibungsergebnisse mit dem bepreisten Leistungsverzeichnis oder der Kostenberechnung.
| Phase | Schwerpunkt | Typisches Ergebnis |
|---|---|---|
| LPH 6 | Vorbereitung der Vergabe | Leistungsverzeichnis, Mengen, Vergabeunterlagen und Kostenkontrolle |
| LPH 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | Geprüfte Angebote, Preisspiegel, Vergabevorschlag und Vertragsunterlagen |
| LPH 8 | Objektüberwachung | Kontrolle der Ausführung, Rechnungsprüfung, Abnahme und Mängelfeststellung |
Die Abgrenzung ist für Bauherren wichtig. Wer nur die Ausschreibung beauftragt, erhält nicht automatisch eine fachliche Prüfung aller Angebote. Umgekehrt ersetzt die Vergabemitwirkung keine Bauüberwachung auf der Baustelle. Diese Trennung wird in der Praxis erstaunlich häufig missverstanden und führt später zu Diskussionen über den Leistungsumfang.
So läuft die Vergabe praktisch ab
1. Geeignete Unternehmen ansprechen
Am Anfang steht eine Liste potenzieller Firmen. Sie sollte nicht nur den billigsten Anbieter suchen, sondern Unternehmen berücksichtigen, die zum Leistungsumfang, Terminplan und technischen Anspruch des Projekts passen. Bei einem Einfamilienhaus können einige regionale Fachbetriebe genügen, bei einem Bürogebäude oder einer Schule braucht es meist eine breitere und stärker strukturierte Auswahl.
Für wichtige Gewerke halte ich drei bis fünf vergleichbare Angebote für eine brauchbare Orientierung. Das ist keine allgemeingültige gesetzliche Mindestzahl, sondern eine praktische Größenordnung. Zu wenige Angebote machen den Preis schwer einschätzbar, zu viele erhöhen den Prüfaufwand und können die Vergabe unnötig verlängern.
2. Angebote formal und inhaltlich prüfen
Ein Angebot wird nicht dadurch gut, dass die Endsumme niedrig ist. Geprüft werden unter anderem Vollständigkeit, Einheitspreise, Mengen, technische Fabrikate, Alternativpositionen, Fristen, Zahlungsbedingungen und ausgeschlossene Leistungen.
Gerade bei der Haustechnik verstecken sich Unterschiede oft in scheinbar kleinen Formulierungen. Ein Anbieter kalkuliert vielleicht die Inbetriebnahme, Einweisung und Dokumentation mit ein, während ein anderer diese Leistungen ausklammert. Solche Abweichungen müssen sichtbar werden, bevor jemand einen Preis als besonders günstig bewertet.
3. Den Preisspiegel richtig lesen
Der Preisspiegel stellt die Angebote positionweise gegenüber. Dadurch wird erkennbar, ob ein Unternehmen insgesamt günstig ist oder nur bei einzelnen Positionen auffällig niedrige beziehungsweise hohe Werte anbietet.
| Prüfpunkt | Warum er wichtig ist |
|---|---|
| Gesamtsumme | Zeigt die Größenordnung, reicht allein aber nicht für eine Vergabeentscheidung. |
| Einheitspreise | Machen Ausreißer und spätere Nachtragspotenziale sichtbar. |
| Eventual- und Alternativpositionen | Verhindern, dass optionale Leistungen mit Grundpositionen verwechselt werden. |
| Ausgeschlossene Leistungen | Zeigen, welche Kosten möglicherweise später zusätzlich entstehen. |
| Ausführungsfrist | Ein günstiges Angebot hilft wenig, wenn der Terminplan nicht eingehalten werden kann. |
4. Bietergespräche nutzen
Ein Bietergespräch dient nicht bloß dazu, über den Preis zu handeln. Es klärt technische Unstimmigkeiten, offene Schnittstellen und die Frage, ob der Anbieter die ausgeschriebene Leistung tatsächlich vollständig verstanden hat. Bei einem Wärmepumpensystem kann beispielsweise entscheidend sein, ob hydraulischer Abgleich, Regelung, Schallschutz und Einregulierung enthalten sind.
Ich sehe den größten Nutzen solcher Gespräche darin, vergleichbare Angebote herzustellen. Erst wenn alle Anbieter auf derselben technischen Grundlage kalkulieren, ist ein Preisvergleich sinnvoll. Änderungen sollten dokumentiert und allen betroffenen Bietern gleich zugänglich gemacht werden.
5. Vergabevorschlag und Auftrag vorbereiten
Am Ende steht der Vergabevorschlag. Er sollte den empfohlenen Anbieter, die geprüfte Auftragssumme, relevante Abweichungen, Risiken und die Begründung der Entscheidung enthalten. Der Bauherr bleibt derjenige, der den Auftrag erteilt, sofern im Vertrag keine andere Vollmacht vereinbart wurde.
Bei öffentlichen Auftraggebern kommen zusätzliche vergaberechtliche Vorgaben hinzu. Die fachliche Prüfung durch Architekt oder TGA-Planer ist dann nur ein Teil des Verfahrens und ersetzt nicht die Verantwortung des Auftraggebers für die korrekte Vergabe.
Warum Haustechnik besondere Sorgfalt braucht
Bei der Technischen Ausrüstung betrifft die Vergabe nicht nur sichtbare Bauteile, sondern auch Planung, Dimensionierung, Regelung und späteren Betrieb. Die HOAI unterscheidet dabei mehrere Anlagengruppen, darunter Wasser- und Abwasseranlagen, Wärmeversorgung, Lüftung, Starkstrom, Informationstechnik, Förderanlagen, nutzungsspezifische Anlagen und Gebäudeautomation.
Die technische Fachplanung umfasst also weit mehr als die Auswahl einer Heizung. Bei einem modernen Wohngebäude können beispielsweise Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Lüftungsanlage, Photovoltaik, Batteriespeicher und Energiemanagement voneinander abhängen. Ein isolierter Preisvergleich pro Gerät greift hier zu kurz.
| Gewerk | Typische Prüffragen in der Vergabe |
|---|---|
| Heizung und Wärmeversorgung | Sind Leistung, Vorlauftemperaturen, Speicher, Regelung und Inbetriebnahme enthalten? |
| Lüftung | Stimmen Luftmengen, Schallschutz, Filter, Einregulierung und Wartung mit der Planung überein? |
| Sanitär | Sind Leitungswege, Dämmung, Armaturen, Trinkwasserhygiene und Prüfungen vollständig kalkuliert? |
| Elektro | Wurden Zähleranlage, Beleuchtung, Datennetze, Sicherheitsfunktionen und Reserven berücksichtigt? |
| Gebäudeautomation | Ist geklärt, welche Anlagen verbunden werden und welche Funktionen die Regelung tatsächlich übernimmt? |
Ein häufiger Fehler besteht darin, ein sehr günstiges Einzelangebot für ein Haustechnikgewerk auszuwählen und die Schnittstellen zu den anderen Gewerken erst auf der Baustelle zu klären. Das kann bei Durchbrüchen, Stromanschlüssen, Platzbedarf oder der Gebäudeautomation teuer werden. Die technische Kompatibilität ist deshalb oft wichtiger als der niedrigste Einzelpreis.
Wie Angebote fair und belastbar verglichen werden
Ein Angebot mit einem Preisabstand von zehn Prozent ist nicht automatisch ein Schnäppchen. Zuerst muss geklärt werden, ob alle Positionen enthalten sind und ob die angebotene Qualität der Planung entspricht. Besonders niedrige Einheitspreise verdienen eine Erklärung, weil sie später zu Nachträgen oder zu einem problematischen Bauablauf führen können.
Nebenangebote nicht vorschnell akzeptieren
Ein Nebenangebot kann eine sinnvolle technische oder wirtschaftliche Alternative sein. Es darf aber nicht einfach mit den Hauptangeboten in eine Rangliste gesetzt werden. Der Planer muss prüfen, ob die Variante die abgestimmte Planung verändert, Genehmigungen berührt, Folgekosten auslöst oder andere Gewerke beeinflusst.
Bei der Haustechnik kann ein alternatives Lüftungsgerät beispielsweise günstiger sein, aber andere Kanalquerschnitte, Wartungsintervalle oder Anschlussleistungen benötigen. Der niedrigere Anschaffungspreis sagt dann wenig über die tatsächlichen Projektkosten aus.
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Preis und Qualität gemeinsam bewerten
Für die Entscheidung sollten mindestens diese Kriterien betrachtet werden:
- Preis und Vollständigkeit der Kalkulation
- Technische Übereinstimmung mit Planung und Leistungsverzeichnis
- Kapazität und realistische Verfügbarkeit des Unternehmens
- Erfahrung mit vergleichbaren Projekten
- Gewährleistung, Wartung und Übergabedokumentation
- Terminrisiken und Abhängigkeiten zu anderen Gewerken
Ein gewichtetes Bewertungsschema kann bei größeren Projekten helfen. Für ein privates Wohnhaus reicht oft eine klare schriftliche Begründung. Entscheidend ist, dass der Bauherr später nachvollziehen kann, warum nicht einfach das niedrigste Angebot beauftragt wurde.
Was die Phase kostet und was sie nicht umfasst
Die Kosten lassen sich nicht seriös als fester Betrag pro Quadratmeter angeben. Das Honorar hängt unter anderem von den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone, dem beauftragten Leistungsbild und dem tatsächlichen Umfang der Vergabemitwirkung ab. Die Honorartafeln der HOAI dienen dabei als Orientierungswerte.
| Leistungsbild | Bewertung der Vergabemitwirkung | Worauf sich der Prozentsatz bezieht |
|---|---|---|
| Gebäude und Innenräume | Gebäude 4 Prozent, Innenräume 3 Prozent | Gesamthonorar des jeweiligen Leistungsbilds |
| Technische Ausrüstung | 5 Prozent | Gesamthonorar der beauftragten technischen Anlagengruppe |
Eine einfache Beispielrechnung macht die Logik verständlich. Beträgt das vereinbarte Gesamthonorar für die Gebäudeplanung 30.000 Euro netto, entsprechen vier Prozent rechnerisch 1.200 Euro netto. Bei einem TGA-Gesamthonorar von ebenfalls 30.000 Euro wären fünf Prozent 1.500 Euro netto. Das sind Rechenbeispiele, keine pauschalen Marktpreise.
Im Vertrag sollte genau stehen, welche Leistungen enthalten sind. Die Prüfung von Nebenangeboten, besondere Nachtragsprüfungen oder eine intensivere Mittelabflussplanung können als Besondere Leistungen zusätzlich vereinbart werden. Auch die Zahl der Gewerke, die Zahl der Bieter und die gewünschte Dokumentation beeinflussen den Aufwand.
Nicht automatisch enthalten sind die laufende Baustellenkontrolle, die fachtechnische Abnahme, die Prüfung von Unternehmerrechnungen und die Mängelüberwachung während der Ausführung. Diese Aufgaben gehören überwiegend in die Objektüberwachung. Wer sie erwartet, sollte sie ausdrücklich beauftragen.
Der beste Vergabeentscheid beginnt vor dem günstigsten Angebot
Eine gute Vergabe entsteht nicht erst beim Öffnen der Angebote. Sie beginnt mit einer eindeutigen Planung, vollständigen Leistungsverzeichnissen und klar geregelten Schnittstellen. Je genauer diese Grundlage ist, desto weniger wird später über Nachträge, fehlende Leistungen und technische Zuständigkeiten gestritten.
Mein wichtigster Rat lautet deshalb, die Entscheidung nicht auf eine einzige Zahl zu reduzieren. Ein vollständiges, technisch passendes und terminlich realistisches Angebot ist für ein Bauprojekt meist wertvoller als der niedrigste Einstiegspreis. Gerade bei der Haustechnik zeigt sich die Qualität der Vergabe oft erst im Betrieb, wenn Komfort, Energieverbrauch und Wartungsaufwand sichtbar werden.
